Продажби на недвижими имоти от физическо лице - Трябва ли да се регистрира по ЗДДС? Дължи ли данък по ЗДДФЛ?
Физическо лице продава през м.12/2017г. собствен апартамент за 90 000,00 лв. През м. 03/2018г. продава втори апартамент за 49 000,00 лв. Трябва ли да се регистрира по ЗДДС? Дължи ли данък по ЗДДФЛ за тези продажби?
ЗДДС: Съгласно разпоредбата на чл. 96, ал. 1 от Закона за данък върху добавената стойност, всяко данъчно задължено лице с облагаем оборот 50 000 лв. или повече за период не по-дълъг от последните 12 последователни месеца преди текущия месец е длъжно в 14 – дневен срок от изтичането на данъчния период през който е достигнало този оборот, да подаде заявление за регистрация по този закон. В алинея 2 на същата разпоредба е регламентирано, че облагаемият оборот е сумата от данъчните основи на извършените от лицето: облагаеми доставки, включително облагаемите с нулева ставка; доставките на финансови услуги по чл. 46 от ЗДДС и доставките на застрахователни услуги по чл. 47 от същия.
По силата на чл. 12, ал. 1 от ЗДДС облагаема доставка е всяка доставка на стока или услуга по смисъла на чл. 6 и 9, когато е извършена от данъчно задължено лице по този закон и е с място на изпълнение на територията на страната, както и доставката, облагаема с нулева ставка, извършена от данъчно задължено лице, освен в случаите, в които този закон предвижда друго.
Нормата на чл. 3, ал. 1 от ЗДДС определя, че данъчно задължено по същия закон е всяко лице, което извършва независима икономическа дейност, без значение от целите и резултатите от нея. Видно от употребения израз „всяко лице“, в кръга на задължените лица попадат и физическите лица, доколкото извършваната от тях дейност отговаря на критериите за независима икономическа дейност по алинея 2 на същата правна норма и не попада в изключенията на ал. 3 на същата.
Изречение първо от цитираната норма определя независимата икономическа дейност като „дейност на производители, търговци и лица, предоставящи услуги“. В този смисъл, всяко лице, било то юридическо (или приравнено на юридическо) или физическо лице, което извършва дейност като производител, търговец или дейност по предоставяне на услуги, попада в кръга на лицата, които извършват независима икономическа дейност. За такава се счита и всяка дейност, осъществявана редовно или по занятие срещу възнаграждение, включително експлоатацията на материално и нематериално имущество с цел получаване на редовен доход от него, като е неотносимо по какъв начин е придобито имуществото и кога.
В случая физическото лице е извършило в периода 12. 2017 г. - 03. 2018 г. продажби на два апартамента. Следва ли да се приеме, че с тези продажби лицето извършва независима икономическа дейност по смисъла на чл. 3, ал. 2 от ЗДДС?
За да се отговори на въпроса, следва да се определи дали дейността му по продажбите на апартаментите представлява дейност, извършвана редовно и/или по занятие по смисъла на закона.
Във възприетата до сега практика на ВАС като критерий за определяне на една дейност като такава по занятие се посочва системното й (три или повече пъти за една година) осъществяване с цел извличане на печалба в свой частен интерес. В този смисъл са и Решение на ВАС № 7301 от 23.05.2012 г. по а.д. № 1394 от 2012 г., Решение на ВАС № 5935 от 26.04.2013 г. по а.д. № 7552 от 2012 г. Така в случаите на продажби на недвижими имоти ВАС е приел, че лицето осъществява дейност редовно, ако извърши три или повече от три продажби в рамките на 12 последователни месеца, с цел реализиране на печалба.
Според Съда на Европейския Съюз (СЕС) не толкова броят на извършените продажби, определя дадена дейност като независима икономическа, а обстоятелствата, при които се осъществява тя. Така например според Съда обикновеното упражняване на правото на собственост върху недвижим имот от неговия титуляр само по себе си не може да се разглежда като икономическа дейност. В този смисъл са съответно т. 43 и т.19 от неговите Решение по съединени дела С-180/10 и С-181/10 от 2011 г., и Решение по дело Fini H, C-32/03 от 2005 г. Според становището на СЕС обикновеното упражняване на правото на собственост на имоти (осребряването им) не може да се квалифицира като икономическа дейност. Ако при продажбите на тази собственост лицето не е предприело активни действия с използването на средства, използвани от производител, търговец или доставчик на услуги по смисъла на чл. 9, § 1, ал. 2-ра от Директивата за ДДС, неговите действия се вписват само в обхвата на действия за управление на лично имущество.
Това дава основание да се направи заключение, че продажбата на въпросните апартаменти ще се квалифицират като „независима икономическа дейност” само, ако при продажбата им лицето е предприело активни действия, надхвърлящи обикновеното управление на лично имущество, като използва средства, подобни на тези, използвани от търговец. Така например, ако за реализацията на тези продажби лицето е организирало извършването на довършителни строителни работи в апартаментите, изграждане на В и К, и/или ел. инсталации, т.е. извършило е действия които излизат извън обхвата на обикновеното управление на собственото имущество, или е организирало рекламна кампания за продажбите им, неговата дейност се определя като икономическа и това го превръща в данъчно задължено лице по смисъла на ЗДДС.
В такъв случай, лицето подлежи на задължителна регистрация по чл. 96 от закона.
Ако при продажбите на тази собственост лицето не е предприело активни действия с използването на средства, използвани от производител, търговец или доставчик на услуги по смисъла на чл. 9, § 1, ал. 2-ра от Директивата за ДДС, неговите действия се вписват само в обхвата на действия за управление на лично имущество, т.е. при продажбата им то не осъществява независима икономическа дейност и не е ДЗЛ по смисъла и за целите на ЗДДС.
ЗДДФЛ: На облагане с подоходен данък подлежат всички облагаеми доходи, получени от местни физически лица от източник в страната.
Съгласно чл. 12, ал. 1 от ЗДДФЛ облагаеми са всички доходи, придобити от тези лица, с изключение на тези определени от закона като необлагаеми.
В тази връзка е от значение:
- как са придобити продадените апартаменти, тъй като съгласно разпоредбата на чл. 13, ал. 1, т. 26 от закона „доходите от продажба или замяна на имущество, придобито по наследство и завет, както и на имущество, реституирано по реда на нормативен акт” е освободен от облагане; и
- колко години са изминали между датата на придобиването на имотите и тяхната продажба, тъй като съгласно чл. 13, ал.1, т. ”б” от закона продажбите на два недвижими имота през дадена данъчна година е освободено от облагане, ако между датата на придобиването и продажбата им са изминали 5 или повече години.
Лицето следва да отчете това как и кога са придобити продадените апартаменти . Ако те са придобити по наследство, завет или вследствие реституционна процедура, доходът му ще е необлагаем. Необлагаем ще е доходът му от тях, ако те са придобити преди 5 или повече години от продажбата им.
В противен случай то дължи върху дохода данък, размерът на който се определя по реда на чл. 33 от ЗДДФЛ.Размерът на облагаемия доход от продажба или замяна на имущество се определя по реда на чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ и представлява положителната разлика между продажната цена и документално доказаната цена на придобиване на имуществото, намалена с 10 на сто.
Намерете ни във фейсбук 
Счетоводна къща Алфа Консулт
Бланка на декларация по чл.38, ал.9, т.2 ЗСч- фирми без дейност.
Облагане на продажбите на лични вещи в Интернет от физически лица
Регистрация по чл. 97а от ЗДДС и извършване на услуга в рамките на ЕС?