Определяне на данъчната основа при доставка на недвижими имоти по Закона за данък върху добавената стойност
ОПРЕДЕЛЯНЕ НА ДАНЪЧНАТА ОСНОВА НА ДОСТАВКИТЕ НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ ПО ЗАКОНА ЗА ДАНЪК ВЪРХУ ДОБАВЕНАТА СТОЙНОСТ.
Съгласно чл. 26, ал. 1 от ЗДДС, данъчна основа по смисъла на този закон е стойността, върху която се начислява или не се начислява данъкът в зависимост от това, дали доставката е облагаема, или освободена.
Елементи с които данъчната основа се увеличава и намалява:
Съгласно чл. 26, ал. 2 от закона, данъчната основа се определя на базата на всичко, което включва възнаграждението, получено от или дължимо на доставчика във връзка с доставката, от получателя или от друго лице, определено в левове и стотинки, без данъка по този закон. Тази стойност винаги се изразява в лева и стотинки, независимо дали доставката се заплаща в пари, заместващи парите платежни средства или в насрещно прехвърлени вещни права върху стока (съответно предоставена услуга).
Съгласно чл. 26, ал. 6, когато стойностите, необходими за изчисляване на данъчната основа, са определени в чуждестранна валута, данъчната основа се определя на базата на левовата равностойност на тази валута по курса, обявен от БНБ към датата, на която данъкът за доставката е станал изискуем, Левовата равностойност на валутата може да бъде определена по последния обменен курс, публикуван от Европейската централна банка към момента, в който данъкът става изискуем.
Конвертирането между валути, различни от еврото, се извършва, като се използва обменният курс на всяка от тези валути към еврото, а съгласно ал. 7, когато възнаграждението е определено изцяло или частично в стоки или услуги (плащането се извършва изцяло или частично в стоки или услуги), данъчната основа на доставката е пазарната цена на предоставяната стока или услуга, изчислена към датата, датата на възникване на данъчното събитие.
Не се смятат за възнаграждение по доставка всякакви плащания на неустойки и лихви с обезщетителен характер. Да разясним този момент:
В практиката се разграничават няколко вида лихви и неустойки и за да се определи дали съответната сума следва да се включи в данъчната основа е необходимо да се извърши преценка относно характера на лихвата.
Неустойката, според чл. 92 от Закона за задълженията и договорите /ЗЗД/ обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението. Неустойките се начисляват при неизпълнение, частично изпълнение или некачествено изпълнение. По своята правна същност могат да бъдат разделени на такива с обезщетителен /компенсаторен/ или със санкционен характер. С обезщетителен характер са тези, които обезщетяват страната по договора, която е претърпяла увреждане, вследствие неизпълнение на задълженията от другата страна.
Съгласно чл. 84 от ППЗДДС за документирането на неустойките с обезщетителен характер не се издава данъчен документ, а същите се документират с издаване на документ, удостоверяващ плащането им.
Видно от изложената нормативна уредба, неустойките са елемент на данъчната основа само, когато са получени от доставчика и нямат обезщетителен характер. По същия начин следва да се подходи и при лихва със санкционен характер.
Един от принципите при сключването на договори е свободата на договаряне, съгласно чл. 9 от ЗЗД. Текстът на тази разпоредба гласи, че страните могат свободно да определят съдържанието на договора, доколкото то не противоречи на повелителните норми на закона и на добрите нрави.
Данъчната основа по доставката на недвижим имот ще се формира предвид договореното възнаграждение и следва да се увеличи с неустойки и лихви със санкционен характер, като върху така определената данъчна основа да се приложи и ставката от 20%.
Съгласно ал. 3 на същия член, данъчната основа по ал. 2 се увеличава с:
1. Всички други данъци и такси, в т.ч. акциз, когато такива са дължими за доставката;
2. Всички субсидии и финансирания, пряко свързани с доставката;
3. Съпътстващите разходи, начислени от доставчика на получателя, като например комисиона, опаковане, транспорт, застраховка и други, пряко свързани с доставката;
4. Стойността на обикновените или обичайните опаковъчни материали или контейнери, ако не подлежат на връщане или ако получателят не е данъчно задължено лице; ако тези опаковъчни материали или контейнери бъдат върнати от получателя, данъчната основа се намалява със стойността им при връщането.
В случая с доставката на недвижими имоти от значение е т. 1 от ал. 3:
Предвид противоречива практика на българските съдилища (Решение 14408 от 12.02.2014 г. по адм. д. № 5481/2014 по описа на ВАС и други, посочени в запитването), възникваха съмнения относно правилността на начина на определяне на данъчната основа чрез включването в нея на дължимите данъци и такси в случаите, в които те са заплатени от получателя.
Съгласно чл. 15 от ППЗДДС данъците и таксите по ЗМДТ се включват в данъчната основа на доставките, за които те са дължими.
Според новата му редакция, в сила от 29.01.2016 г., данъчната основа по чл. 26 и 27 от закона се увеличава с дължимите за доставката данъци и такси, когато са налице едновременно следните условия:
- платени са от името и за сметка на доставчика;
- поискани са от доставчика.
Изменението на чл. 15 от ППЗДДС, не променя тълкуването на чл. 26 и 27 от ЗДДС, а има за цел да изясни по безспорен начин прилагането на съответните норми на ЗДДС, като хармонизира приложението им в унисон с тълкуването на СЕС, дадено в Решението от 28 юли 2011 по дело С-106/10 г.,
Предвид цитираните разпоредби, данъчната основа на доставката на недвижимия имот се увеличава с платените от името и за сметка на доставчика данъци и такси, дължими във връзка с тази доставка, когато са поискани (фактурирани) от доставчика на получателя.
При условие, че дружество в качеството му на доставчик е платило дължимите за доставката данъци и такси от свое име и за своя сметка, и не е поискал същите да бъдат възстановени от купувача следва да се приеме, че не възникват основания за прилагане на чл. 15, т. 1 от ППЗДДС. При наличие на посочените обстоятелства доставчика не би следвало да включва в данъчната основа на доставката данъците и таксите, свързани с прехвърляне на недвижимия имот, които са платени от негово име и за негова сметка, ако не са поискани за възстановяване от купувача.
Други моменти, свързани с определяне на данъчната основа:
Независимо, че още от 01.01.2012 г. бе направена промяна в чл. 27, ал. 1 от ЗДДС, предвид която отпада регулацията на данъчната основа на доставките на урегулирани поземлени имоти и нови сгради или части от тях и прилежащия им терен, се задават и до сега въпроси: подлежат ли на сравнение двете данъчни основи:
- цената без ДДС, договорена между страните и
- себестойността или цената на придобиване?
Трябва ли да се избере по-високата от тях?
Считано от 01.01.2012 г. данъчната основа на доставките, свързани с прехвърляне на собственост върху сгради, независимо дали са нови или стари сгради, се определя по общия ред на ЗДДС, при прилагане на чл. 26 от с.з.
Съгласно чл. 27, ал. 3 данъчната основа е пазарната цена при следните доставки:
1. В сила от 01.01.2012 г., данъчната основа е пазарната цена при доставка между свързани лица, когато данъчната основа, определена по реда на чл. 26, е:
а) по-ниска от пазарната цена, доставката е облагаема и получателят няма право на приспадане на данъчен кредит или има право на частичен данъчен кредит, или право на възстановяване на платения данък по реда на чл. 81;
б) по-ниска от пазарната цена, доставката е освободена и доставчикът няма право на приспадане на данъчен кредит или има право на частичен данъчен кредит, или право на възстановяване на платения данък по реда на чл. 81;
в) по-висока от пазарната цена, доставката е облагаема и доставчикът няма право на приспадане на данъчен кредит или има право на частичен данъчен кредит, или право на възстановяване на платения данък по реда на чл. 81.
Облагане на продажбите на лични вещи в Интернет от физически лица
Регистрация по чл. 97а от ЗДДС и извършване на услуга в рамките на ЕС?
Осигурителни вноски при повече от едно трудово правоотношение